Cambiar la hipoteca de banco: subrogación y novación

Subrogación y novación: qué es cada una

Subrogación (cambiar de banco). Otro banco paga lo que te queda de hipoteca y pasas a deberle a él, con condiciones nuevas. No necesitas el permiso de tu banco. Solo se puede cambiar el tipo de interés, el plazo o las dos cosas.

Novación (mismo banco). Acuerdas con tu banco cambiar el tipo, el plazo, pasar de variable a fija o el capital. Tu banco tiene que estar de acuerdo.

Cómo funciona el cambio de banco

1. El banco nuevo te hace una oferta vinculante y te da por escrito los gastos del cambio.
2. Si la aceptas, avisa al tuyo, que tiene 7 días naturales para certificar cuánto debes.
3. Después, tu banco tiene 15 días naturales para ofrecerte mejorar tus condiciones. Si firmáis esa novación, te quedas.
4. Si no, se firma la subrogación en el notario y el banco nuevo paga al antiguo, que no puede negarse a cobrar.

Lo regula la Ley 2/1994, en su artículo 2.

Cuándo puede compensar y cuándo no

Puede compensar si

• Te queda mucho capital y muchos años por pagar.
• Quieres pasar de variable a fija, o al revés.

Puede no compensar si

• Te queda poco por pagar: la diferencia apenas se nota.
• La comisión por amortizar antes y los gastos del cambio se comen lo que ganas.

Qué gastos tiene

• La comisión que pueda cobrarte tu banco por amortizar antes, con los límites del artículo 23 de la Ley 5/2019. Si pasas de variable a fija, pasados los tres primeros años del préstamo ya no te la pueden cobrar.
• Normalmente, una tasación nueva.
• Notaría y registro, con aranceles reducidos por ley, y escritura exenta del impuesto de actos jurídicos documentados (modalidad gradual).

Cómo lo hacemos

1. Nos escribes por WhatsApp. Nos cuentas tu caso.
2. Quedamos. Si tu caso encaja, quedamos por llamada, videollamada o en la oficina. Antes te mandamos la hoja de protección de datos y los papeles que hacen falta, para hablar ya con tu informe. Entre ellos, la escritura y los últimos recibos.
3. Nota de encargo. Si seguimos, firmamos por escrito qué hacemos y cuánto cobramos (cómo cobramos).
4. Bancos. Presentamos tu caso a varios bancos y negociamos. Te enseñamos cada oferta con sus gastos, al lado de lo que pagas hoy, y eliges tú, también quedarte como estás.