Canviar la hipoteca de banc: subrogació i novació

Subrogació i novació: què és cadascuna

Subrogació (canviar de banc). Un altre banc paga el que et queda d’hipoteca i passes a deure-li a ell, amb condicions noves. No necessites el permís del teu banc. Només es pot canviar el tipus d’interès, el termini o les dues coses.

Novació (mateix banc). Acordes amb el teu banc canviar el tipus, el termini, passar de variable a fixa o el capital. El teu banc hi ha d’estar d’acord.

Com funciona el canvi de banc

1. El banc nou et fa una oferta vinculant i et dona per escrit les despeses del canvi.
2. Si l’acceptes, avisa el teu, que té 7 dies naturals per certificar quant deus.
3. Després, el teu banc té 15 dies naturals per oferir-te millorar les teves condicions. Si signeu aquesta novació, et quedes.
4. Si no, es signa la subrogació davant el notari i el banc nou paga l’antic, que no pot negar-se a cobrar.

Ho regula la Llei 2/1994, a l’article 2.

Quan pot compensar i quan no

Pot compensar si

• Et queda molt capital i molts anys per pagar.
• Vols passar de variable a fixa, o al revés.

Pot no compensar si

• Et queda poc per pagar: la diferència amb prou feines es nota.
• La comissió per amortitzar abans i les despeses del canvi es mengen el que guanyes.

Quines despeses té

• La comissió que et pugui cobrar el teu banc per amortitzar abans, amb els límits de l’article 23 de la Llei 5/2019. Si passes de variable a fixa, passats els tres primers anys del préstec ja no te la poden cobrar.
• Normalment, una taxació nova.
• Notaria i registre, amb aranzels reduïts per llei, i escriptura exempta de l’impost d’actes jurídics documentats (modalitat gradual).

Com ho fem

1. Ens escrius per WhatsApp. Ens expliques el teu cas.
2. Quedem. Si el teu cas encaixa, quedem per trucada, videotrucada o a l’oficina. Abans t’enviem el full de protecció de dades i els papers que calen, per parlar ja amb el teu informe. Entre ells, l’escriptura i els darrers rebuts.
3. Nota d’encàrrec. Si seguim, signem per escrit què fem i quant cobrem (com cobrem).
4. Bancs. Presentem el teu cas a diversos bancs i negociem. Et mostrem cada oferta amb les seves despeses, al costat del que pagues avui, i tries tu, també quedar-te com estàs.